El grupo inversor catalán KKH, que compró la antigua fábrica de tabacos de Altadis en Los Remedios para transformarla en un complejo con oficinas, comercios, hotel y restaurantes y los bancos que le financian han estimado en 66,1 millones de euros el coste de la reforma de sólo la zona norte de la factoría, objeto de un estudio de ordenación específico.
El ámbito del estudio de ordenación propuesto abarca las parcelas y edificaciones de la zona norte de la antigua Fábrica de tabacos, a excepción de la capilla, ya cedida a la Hermandad de las Cigarreras.
Lo componen la parcela del edificio conocido como el Cubo, la zona del antiguo muelle de carga del edificio hacia el río, el antiguo edificio de ingenieros, la que fue casa del guarda y la plaza representativa existente entre dichos edificios y la capilla, que se ha convenido en llamar de las Cigarreras.
Los capítulos de inversión o coste del proyecto objeto del estudio de ordenación incluyen la adquisición del suelo y gastos relacionados con la compraventa; la gestiónjurídica, urbanística y de inversión (incluido valor de sustitución en metálico estimado en el estudio de ordenación por compensación del 10% de incremento de aprovechamiento); el diseño del proyecto (arquitectura, ingeniería, interiorismo) y dirección facultativa de su ejecución; los tributos y tasas urbanísticas; la obra de edificación, reforma y puesta en valor del edificio conocido como El Cubo; la obra de urbanización de la plaza de las Cigarreras y espacios adyacentes; la construcción de la pasarela peatonal y los costes de gestión del proyecto; los costes de estructura propios del grupo promotor; y los gastos financieros.
El presupuesto total que gestiona el grupo promotor y las entidades financieras del proyecto para la suma de los capítulos anteriores es de 66,1 millones de euros, representando una repercusión de coste por m2 edificado en el edificio principal (el Cubo) del complejo de aproximadamente 5.500 €/m2.
Lo anterior incluye el coste de construcción de la pasarela peatonal. La estimación de coste original para este elemento fue de 4,5 millones de euros en el año 2021 aunque en la actualidad el coste de la pasarela se estima en torno a 7 millones de euros (se hace notar que la carga urbanística asumida por el promotor consiste en asumir el coste de la construcción de la pasarela cualquiera que finalmente sea).
PLAN DE NEGOCIO
El nivel de ingresos por arrendamiento sobre el que se ha formado el plan de negocio y plan de inversión aprobado por el grupo promotor representa una rentabilidad inicial neta en un rango, según escenarios, de entre el 5,5% y el 7,5% sobre la inversión total descrita, lo cual permite, a juicio de KKH Property Investors, un adecuado retorno de la inversión, superior al coste de capital del proyecto.
En relación con los medios económicos del promotor para llevar a cabo la actuación conforme a los compromisos asumidos y plazos de ejecución previstos exigidos en el Plan General al planeamiento de iniciativa particular, KKH Property Investors (matriz de Seville Cubic River, la sociedad constituida para los terrenos y edificaciones de la antigua Altadis) manifiesta disponer de fondos propios suficientes para llevar a cabo la actuación, juntamente con la correspondiente financiación bancaria disponible para el proyecto.
CALENDARIO DE OBRAS
Los plazos de ejecución para las actuaciones previstas están dentro de las anualidades 2025 y 2026: rehabilitación completa del edificio el Cubo, urbanización y paisajismo del resto del ámbito y construcción de la pasarela en cumplimiento de la carga urbanística.
Las actuaciones de edificación y rehabilitación de la edificación privada incluida dentro del ámbito del Estudio de Ordenación para la parcela P3-A (la del edificio el Cubo) se encuentran ya iniciadas, de acuerdo con la licencia de obras de edificación concedida por el Ayuntamiento, y las actuaciones previstas sobre los espacios libres privados en las parcelas P3-B y P3-C, se iniciaron en este año 2025.
El inicio de la ejecución de la pasarela peatonal sobre el Guadalquivir, que se propone adscribir como carga urbanística al ámbito del estudio de ordenación, está vinculada a la aprobación del instrumento de planeamiento, y el plazo de ejecución previsto en el Plan de Obra vigente es de 18 meses, pero ya se ha incumplido el objetivo de que se iniciara en abril de 2025 para que esté finalizada en octubre de 2026. Como se recordará, recientemente el Ayuntamiento de Sevilla pidió a la Autoridad Portuaria la solicitud de concesión administrativa de los suelos portuarios, necesaria para poder comenzar la construcción de la pasarela.
En cuanto a las obras de mejora de la plaza de las Cigarreras, la duración prevista es de dos meses, con inicio y final en el presente año 2025.
Los plazos de ejecución de la rehabilitación y reforma de los dos edificios de equipamiento de cesión al Ayuntamiento serán los que éste determine en función de sus necesidades y capacidades de gestión y financiación, y en todo caso en coordinación con las obras de mejora de la plaza de las Cigarreras.
