Llega la época del año en la que muchos estudiantes y trabajadores dejan o buscan pisos y viviendas para la temporada de verano o para el próximo curso universitario y, ante esta situación, hay que tener en cuenta una serie de consideraciones tanto si se es inquilino como si se es propietario.
Con la nueva Ley de Vivienda, que se aprobó en mayo de 2023, aún sigue habiendo algunas dudas en torno a las condiciones que tienen que aparecer en los contratos y a los derechos tanto de una parte como de otra.
Mari Carmen López Serrán, letrada del despacho de abogados Sanivo, nos ha atendido para resolver algunas de las cuestiones que están menos claras en los contratos de alquiler.
Duración de los contratos
En un principio, según nos explica López, la duración de estos documentos es pactada de forma libre entre el propietario y el inquilino, aunque del mismo modo hay que distinguir dos supuestos.
Por un lado, en el caso de que el propietario sea una persona física, si la duración del contrato es inferior a 5 años, cuando llega el día del vencimiento del contrato sin que el arrendatario haya manifestado voluntad de no renovarlo con 30 días de antelación, ese contrato se prorroga automáticamente por periodos anuales hasta una duración mínima de 5 años.
En el caso de que el propietario sea una persona jurídica (una sociedad, por ejemplo) la duración obligada será de 7 años.
¿El propietario puede resolver (terminar) el contrato?
La respuesta es no. Según nos señala la letrada de Sanivo, la ley de arrendamientos es muy protectora con el arrendatario y el propietario está obligado a la continuación del contrato según el supuesto de los mencionados anteriormente en el que se ubique (5 años si es persona física, 7 si es jurídica).
¿Y si el arrendador quiere recuperar la vivienda?
Esto, tal y como nos dice López Serrán, se podrá dar una vez transcurrido un año de duración del contrato y siempre que se haya hecho constar de manera expresa la necesidad del propietario de ocupar la vivienda antes del final del contrato.
Aquí, el arrendador puede destinar el inmueble o destinarlo a familiares en primer grado o para su cónyuge en los casos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para que la persona o entidad propietaria pueda ejercer ese derecho, debe comunicarlo al arrendatario, especificando su causa, con, al menos, dos meses de antelación antes de la fecha en la que se vaya a necesitar la vivienda.
¿Qué pasa si el arrendador no ocupa la vivienda?
En este caso, según nos explica la experta, si han pasado 3 meses desde la extinción del contrato y no se ha procedido al uso de la vivienda por parte del propietario, el arrendatario puede optar, en un plazo de 30 días, a ser repuesto en el uso del inmueble durante un nuevo periodo de 5 años.
Además, esto va acompañado de una indemnización por los gastos que el desalojo de la vivienda haya podido generar al inquilino, quien también puede ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir del contrato.
Una vez pasada la prórroga obligatoria, ¿puede el propietario no renovar el contrato?
López Serrán nos dice que antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (como ya se ha dicho, en mayo de 2023), sí que se podría.
Pero una de las novedades que ha traído esa nueva norma es la inclusión de nuevas excepciones: según el artículo 10.2 y 10.3, señala López, el contrato deberá prorrogarse, previa solicitud del inquilino, por un año. Esto siempre y cuando este acredite encontrarse en situación de vulnerabilidad social y económica.
También entran en juego las llamadas zonas tensionadas, ya que si el inmueble se encuentra en una de ellas el inquilino puede pedir que, tras esa prórroga, el contrato se amplíe por un periodo máximo de 3 años que debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador.
