El mercado inmobiliario andaluz atraviesa una fase de intensa presión sobre los precios de la vivienda de obra nueva, según revela el informe ‘Vivienda de obra nueva 2025’ elaborado por Tinsa by Accumin. Andalucía no solo figura entre las comunidades con mayores incrementos anuales, sino que varias de sus ciudades y municipios concentran algunos de los picos de encarecimiento más agudos de todo el país.
En términos regionales, Andalucía registró un incremento medio del 14,1 % en el precio de la obra nueva durante 2024, una cifra solo superada por Baleares, Madrid y Cantabria. Este aumento coloca a la comunidad en el centro de atención del sector inmobiliario, especialmente por el alto nivel de esfuerzo financiero que implica la compra de vivienda nueva en muchas de sus provincias.
El caso de Málaga capital es especialmente significativo, con una subida del 24,4 % en el último año. En su entorno, municipios como Vélez-Málaga (+18,8 %) refuerzan la tendencia de encarecimiento costero, donde la alta demanda turística y la escasez de suelo disponible agravan la tensión. “Existe una fuerte concentración de proyectos constructivos en municipios secundarios próximos a los tradicionales polos de empleo o focos turísticos, en donde el agotamiento de suelo disponible limita el crecimiento”, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
Además, Marbella ha alcanzado los niveles máximos de precio que marcó la burbuja inmobiliaria de 2007 en términos reales, igualando su tope histórico sin superarlo. Por su parte, Cádiz y Málaga superan ya el 50 % de esfuerzo teórico de compra sobre la renta media disponible. En municipios como Orihuela y Torrevieja, también vinculados al turismo vacacional, esta ratio se dispara por encima del 65 %, situando a Andalucía entre las regiones más inaccesibles para el comprador medio.
El informe de Tinsa resalta que la vivienda de obra nueva en Andalucía es ya un 44 % más cara que la de segunda mano, con un precio medio nacional que asciende a 2.528 €/m2. En Málaga y Cádiz, los precios superan ampliamente esta media, acercándose a valores récord.
En cuanto al contexto histórico, la revalorización de la obra nueva desde los mínimos de 2008 ha sido del 35 % en términos reales, según el informe, aunque aún se sitúa un 21 % por debajo de los máximos del boom inmobiliario de 2007, al ajustar por inflación. En términos nominales, no obstante, los precios están un 10 % por encima de aquellos máximos históricos.
El informe también señala que, en la mayoría de capitales andaluzas, los precios de obra nueva se encuentran entre un 59 % y un 13 % por encima de los de la vivienda usada, consolidando una brecha de accesibilidad cada vez mayor entre ambos mercados.
“La construcción de vivienda se ha incrementado en el último año, pero aún dista de lograr atender el aumento de demanda”, advierte Arias. Además, apunta que en muchas localidades costeras el producto se ha orientado al comprador extranjero o a inversores con mayor capacidad adquisitiva, desplazando al comprador nacional: “Numerosos municipios, especialmente de costa, han orientado su producto de obra nueva hacia el turismo, ya sea internacional o proveniente de otras provincias”, afirma. “También han adquirido peso en algunas ubicaciones las compraventas efectuadas por parte de entidades jurídicas, con un pulmón financiero superior al del comprador individual”.
