El valor económico de la explanada de la calle Doctor Fleming y del vial de la avenida de La Palmera que el Betis proyecta incorporar a su proyecto para terminar el estadio Benito Villamarín y construir anexo al mismo una mole para uso terciario se antoja la cuestión clave de la operación. El Betis valora los suelos municipales y su edificabilidad en 9.442.370 euros. Las asociaciones de vecinos de los barrios del entorno, en 33.418.380. Y expertos consultados tras las diferencias observadas elevan la cifra a 49.971.320 euros.
Según las fuentes consultadas, los diferentes métodos de valoración inmobiliaria dependen de su finalidad. En este caso sólo se refieren a dos: el método del Catastro y el de Valoraciones relacionadas con la gestión urbanística.
–Valoración catastral: La valoración catastral tiene una finalidad fiscal, destinada en primer lugar a servir como base del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Su método está regulado en la Legislación Catastral, que realiza una Ponencia de Valores Catastrales siguiendo un trámite regulado para su aprobación y aplicación de los valores.
El punto de partida es el Estudio de Mercado Inmobiliario de la localidad en cuestión y en el año de la Ponencia. Los valores catastrales deben estar referidos al mercado inmobiliario y legalmente no podrán ser superiores al mismo. Por ende, suelen estar referidos al 70% del valor de mercado, para evitar que una bajada generalizada en el mercado inmobiliario los ilegalizase.
Por este motivo, las fuentes consultadas consideran anticuados los valores de la Ponencia catastral del año 2000 empleados para la valoración presentada en el Estudio de Ordenación del Real Betis Balompié, y, por tanto y a juicio de las mismas, deberían ser rechazados por el Ayuntamiento de Sevilla. Sin embargo, ha ocurrido todo lo contrario: en un informe interno de la Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente, cuyo titular es Fernando Vázquez Marín, se ha dado validez tanto a la metodología usada por el Betis como al valor aplicado resultante de la misma.
–Valoración en la gestión urbanística: En la gestión urbanística existen dos métodos de valoración: (1) uno relacionado con el sistema de expropiación y (2) otro relativo al sistema de compensación o de reparto de beneficios y cargas urbanísticos. En ambos sistemas se debe considerar el valor de mercado inmobiliario y los gastos correspondientes a la urbanización de conformidad con un proyecto técnico real y actualizado al momento temporal en que se realiza la valoración (lo cual no hace el Betis en su Estudio de Ordenación, que el gobierno local del popular José Luis Sanz ha tramitado sin más).
EL VALOR DEL MERCADO INMOBILIARIO
Cuando en las zonas edificadas de las ciudades no existen muestras suficientes de valor de suelos libres de edificación para poder conocer el Valor de Repercusión (esto es, el valor del suelo por cada metro cuadrado -m2- de construcción), hay que acudir al método residual: a partir de la muestra de una oferta de un producto inmobiliario terminado que se ofrece en ese mercado se puede deducir con la experiencia del tasador cuál es el valor del suelo correspondiente con el que se ha obtenido ese producto inmobiliario.
Las fuentes consultadas afirman que se pueden encontrar diversas muestras de ofertas de viviendas en la zona próxima a Heliópolis y a la Avenida de Reina Mercedes, lo que permite realizar un cálculo medio de los valores de repercusión del suelo sobre la edificación.
Con esos datos, y teniendo en cuenta los usos y la tipología, estiman dos valores de repercusión del suelo: 1.500 €/m2 y 1.000 €/m2.
Suponiendo que la manzana del Estudio de Ordenación se compone de las tres parcelas que en el mismo se describen y que se recogen y citan en el documento del expediente (la ocupada por el estadio Benito Villamarín, la explanada de la calle Doctor Fleming y el vial de la avenida de La Palmera), se puede partir de los siguientes datos:
Superficie de las parcelas:
-Terrenos del Real Betis Balompié (los que ocupa el estadio Benito Villamarín): 34.950 m2
-Explanada de la calle Doctor Fleming (propiedad municipal): 8.812,55 m2
-Viario de la avenida de La Palmera (propiedad municipal): 470,32 m2
(Por tanto, la superficie de los suelos municipales asciende a 9.282,87 m2).
Edificabilidad potencial:
–Parcela del Real Betis Balompié: 34.950 M2 por la edificabilidad de 2.4 m2 por metro cuadrado de suelo dan un potencial edificable de 83.880 m2, de los cuales el club tiene edificados 67.327 m2 dentro de la parcela del estadio. Por tanto, para poder llegar al potencial máximo edificable tendría que poder construir 16.553 m2 en las parcelas municipales.
–Parcelas del Ayuntamiento: 9.282,87 m2 por la edificabilidad de 2.4 m2 por metro cuadrado de suelo dan un potencial edificable de 22.278,88 m2.
Se valorarán las dos parcelas del Ayuntamiento: la explanada con fachada a la calle Doctor Fleming -actualmente un espacio libre de edificación y usada por los ciudadanos- y la del viario de la avenida de La Palmera.
Para ello se proponen dos conceptos de partida, con los siguientes valores:
–El valor intrínseco de las parcelas: en base al aprovechamiento y usos que se le otorgan en la ordenación urbanística. Por tanto, 22.278,88 m2 de edificabilidad potencial, que por 1.500 € de Valor de Repercusión totalizan 33.418.320 €.
–El valor que hay que añadir por el plus que se produce por la aportación de las parcelas municipales al facilitar que el Betis pueda edificar los 16.553 m2 que actualmente no puede edificar en su parcela. Se estima en este caso un valor de repercusión de 1.000 € por metro cuadrado y se le da un valor total de 16.553.000 €.
Siguiendo estos dos criterios, la valoración de las parcelas municipales asciende a un total de 49.971.320 euros.
