La Gerencia de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Sevilla tramita un Estudio de Ordenación y Mejora Urbana, presentado por la empresa Gonzybar, para la demolición de la antigua central de Telefónica en el número 31 de la calle Bami, sita en el barrio del mismo nombre (distrito Sur), y la construcción en su lugar de medio centenar de viviendas y dos plantas subterráneas de garaje.
La actuación de mejora urbana que se pretende desarrollar consiste en -manteniendo el uso residencial previsto por el PGOU- aumentar la edificabilidad asignada a la parcela (de 2.695 m2t a 4.270 m2t) y la altura (de 3 plantas a 5 plantas más ático). Estos nuevos parámetros urbanísticos generarán un aumento de densidad residencial de 32 a 50 viviendas.
La motivación de la empresa promotora, Gonzybar, es facilitar la sustitución de la edificación industrial existente, disconforme con el uso urbanístico previsto en el PGOU, por un edificio residencial acorde con el planeamiento y el entorno urbano de la parcela, generando una mejora en esta zona de la ciudad y un mejor cumplimiento de los principios y fines de la actividad urbanística.
En el PGOU de 2006 se preveía la modificación de usos incompatibles o no adecuados al entorno donde actualmente se ubican. Entre las parcelas y edificaciones afectadas por este criterio del Plan General vigente se encuentra la parcela objeto de este documento, ubicada en la Calle Bami 31 (frente al colegio de las Irlandesas), en la que se desarrollaba una actividad industrial como consecuencia de la previa existencia de un centro de repetición de ondas y usos múltiples perteneciente a la Compañía Telefónica Nacional de España.
Dicho uso fue considerado inadecuado por el PGOU, justificándose entonces el cambio de actividad y modificación del destino de la parcela y el edificio allí construido por la existencia de innovaciones tecnológicas que hacían innecesario el mantenimiento de esta infraestructura y la formulación de diversos estudios que recomendaron la retirada de este tipo de instalaciones de los entornos urbanos y residenciales como el que existe en su colindancia.
Las dificultades técnicas y operativas de las actuaciones a llevar a cabo para el traslado, desalojo y demolición de la edificación existente y sus instalaciones anejas (véase por ejemplo la antena de gran porte existente en su tejado), aconsejan delimitar la parcela como un ámbito susceptible de tratarse como una Actuación de Mejora Urbana (Artículo 27 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, conocida como LISTA) dotando al ámbito de una edificabilidad acorde con su entorno.
El impacto visual y acústico de las antiguas instalaciones industriales, incluyendo la maquinaria y las antenas de telecomunicaciones, ha sido significativo y no acorde con las características del entorno residencial. La demolición de estas estructuras y la construcción de nuevas edificaciones residenciales permitirá una mejor integración visual y funcional de la construcción, mejorando la calidad de vida de los residentes y reduciendo la contaminación visual y acústica.
El resumen de la propuesta en comparación con la existente actualmente se refleja en la siguiente tabla:
La propuesta origina un total de 50 viviendas, 18 viviendas más de las inicialmente previstas en la parcela, lo que se traduce en una nueva población de 43 habitantes. El art. 28.b) de la LISTA establece la obligación del promotor de entregar a la Administración el suelo calificado para nuevos sistemas generales o locales, a obtener, cuando sean necesarios. En este caso, el incremento de población es superior al 20%, por lo que no puede eximirse de este deber (art. 47. 3.b). Resultarían 310,03 m2 de cesión para sistemas generales en esta actuación.
Por otro lado, la normativa determina la obligatoriedad de reservar las dotaciones locales para equipamientos comunitarios básicos y para espacios libres y zonas verdes que se demanden en base al incremento de población o de edificabilidad: supondría 196,17 m2 de dotaciones locales. El promotor propone a la Gerencia la sustitución de estas obligaciones por una compensación en metálico, que podría asender a 604.697 euros.
ERROR EN EL ESTUDIO ECONÓMICO
La empresa Gonzybar ha presentado ante la Gerencia de Urbanismo un análisis económico detallado del proyecto inmobiliario, con una edificabilidad de 4.270 m². Se incluyen los cálculos de costes totales y se evalúa la rentabilidad del proyecto.
Datos de Partida
Edificabilidad: 4.270 m².
Coste de construcción (incluido bajo rasante): 1.700 €/m².
Repercusión del suelo: 499,07 €/m².
Precio de venta: 4.000 €/m².
Cálculo de Costes Totales
El cálculo de los costes totales se ha realizado considerando los siguientes conceptos:
3.1. Precio del Suelo El coste del suelo se calcula multiplicando la repercusión del suelo por la edificabilidad. 499,07 €/m² x 4.270 m² = 2.130.689 €
3.2. Construcción (incluido bajo rasante) El coste de construcción se calcula multiplicando la edificabilidad por el coste de construcción por metro cuadrado. 4.270 m² x 1.700 €/m² = 7.259.000 €
3.3. Demolición El coste de demolición se estima en 100.000 €.
3.4. Honorarios Técnicos (6%) Los honorarios técnicos se calculan como el 6% del coste de construcción. 6% x 7.259.000 € = 435.540 €
3.5. Seguros y Garantías (1%) Los seguros y garantías se calculan como el 1% del coste de construcción. 1% x 7.259.000 € = 75.590 €
3.6. Licencia e Imprevistos (3%) Las licencias e imprevistos se calculan como el 3% del coste de construcción. 3% x 7.259.000 € = 217.770 €
3.7. Comercialización (3% sobre venta) El coste de comercialización se calcula como el 3% del precio de venta total. 3% (4.270 m² x 4.000 €/m²) = 512.400 €
3.8. Costes Financieros Los costes financieros se estiman en 200.000 €.
3.9. Gastos Administrativos Los gastos administrativos se estiman en 100.000 €.
3.10. Monetización de la compensación de las cesiones (desglosado en los puntos anteriores). Los gastos de monetización de la compensación de las cesiones suman 604.967 €.
Resumen de costes totales
Ingresos por Venta: El ingreso total esperado de la venta se calcula multiplicando la edificabilidad por el precio de venta por metro cuadrado. 4.270 m² x 4.000 €/m² = 13.664.000 €
Esto es lo que le presenta la promotora a la Gerencia de Urbanismo, la cual lo tramita sin más, sin percatarse del error existente en los cálculos, al igual que dio luz verde al Estudio de Ordenación del Betis como si todavía se fueran a ejecutar los túneles de la SE-40. Y es que 4.270 m2 de edificabilidad por 4.000 euros el m2 no son 13.664.000 euros, sino 17.080.000 euros.
Los 4.270 m2 de edificabilidad repartidos entre 50 viviendas arrojarían una media de 85,4 m2 por cada una, y a un precio de 4.000 euros el m2 el coste medio sería de 341.600 euros por vivienda.
Se han consignado, pues, 3.416.000 euros menos de la cuenta.
A partir de aquí, todas las magnitudes ofrecidas por la promotora están desvirtuadas
Beneficio Neto y Rentabilidad: El beneficio neto lo calcula Gonzybar restando el total de costos del ingreso por venta 13.664.000 € – 11.632.956 € = 2.031.044 €. Pero en realidad serian 17.080.000 – 11.632.956 = 5.447.044 €.
La rentabilidad sobre los costos totales la calcula la promotora dividiendo el beneficio neto entre el total de costos y multiplicando por 100 para obtener el porcentaje. (2.031.044 € / 11.632.956 €) x 100 = 17.46%. Pero en realidad la fórmula aplicable sería la siguiente: (5.447.044 € / 11.632.956 €. ) x 100 = 46,82%
Si el negocio fuera de tan sólo 2.031.044 euros no daría ni para pagar al BBVA la hipoteca que pesa sobre la antigua finca de Telefónica y que en su día se suscribió por 2.400.000 euros.
LA PROMOTORA
La finca objeto del Estudio de Ordenación es propiedad en un 100% de la empresa Gonzybar Promociones, sociedad unipersonal perteneciente a la entidad Gonzybar Ocho S.L., liderada por Gonzalo Ybarra.
Su objeto social es, entre otros, la adquisición, tenencia, explotación, gravamen, disfrute y enajenación de cualquiera de las modalidades admitidas en Derecho, de edificios, solares y, en general, de toda clase de inmuebles. Dentro de las actividades inmobiliarias, tiene igualmente por objeto el seguimiento y la supervisión de obras de urbanización de terrenos y de obras de construcción y rehabilitación de toda clase de inmuebles.
El capital social declarado en el Registro Mercantil es de 880.000 euros repartidos en un mismo número de títulos con 1,00 € de valor nominal cada uno. En las últimas cuentas anuales inscritas en el Registro Mercantil, correspondientes al año 2023, se declaró un resultado de pérdidas y ganancias de más de tres millones de euros que fueron destinadas íntegramente a reservas voluntarias al igual que ocurrió en el ejercicio anterior con el resultado positivo de más de un millón y medio de euros. Su cifra anual de negocios superó en aquel ejercicio el millón de euros y contabiliza en su balance unos activos superiores a los veintidós millones de euros.
